Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Takip

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri gereği, dava açmadan, tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip, kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda başlatılabilir. Temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatmak, daha hızlı ve pratik çözüm sunar. Çünkü dava yoluna gitmek, süre açısından daha uzun sürmektedir.

Kiracı vadesi gelmiş kira bedelini ödemediyse, Kiraya Veren ödenmeyen kira alacağı için tercihine bağlı olarak:

1. Genel haciz yoluyla ilamsız takip yapabilir ve sadece kira bedelinin ödenmesini talep edebilir; veya
2. Kira alacağına ilave olarak kiracının tahliyesi de istenmekteyse, o zaman kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilir.

Kiraya Veren, takip talebinde bu seçeneklerden hangisini istediğini belirtmelidir. Takip talebine, eğer varsa, yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir. Kira sözleşmeleri çoğu zaman yazılı yapılmakla birlikte, sözlü olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir, ancak kira ilişkisinin varlığının ispatı açısından güçlü bir delil niteliği taşımaktadır.

Kiraya Verenin takip talebi ile başvurması üzerine, İcra Dairesi’nce Kiracıya üç gün içinde ihtarlı ödeme emri gönderilir. İlamsız takipte, icra dairesinin düzenlediği ödeme emri, Örnek No: 13 olarak da adlandırılmaktadır.

Yetkili İcra Dairesi, kural olarak, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi gereğince kiralayanın yerleşim yerindeki icra dairesi de yetkilidir.

Ödeme emrinde:

• Takibe 7 gün içerisinde itiraz edilebileceği, ve
• Konut ve işyeri kiralarında 30 günlük ödeme süresinde kira borcunun İcra Dairesine yatırılması gerektiği aksi halde haciz ve kiralananın boşaltılmasının isteneceği,

Kiracıya bildirilir.

Kiracı yapılan takibe itiraz etmez ve ödeme emrinde bildirilen sürede kira borcunu ödemez ise temerrüde düşürülmüş olur.

Bu durumda Kiraya Veren kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebilir. Eğer takip talebinde tahliye talep etmiş ise, İcra Mahkemesi’nden tahliye de talep edebilir.

İlamsız Takip Sürecine Kiracının İtiraz Durumu:

Kiracı, ödeme emrinde bildirilen 7 gün içinde takibe itiraz etmemiş ise, Kiraya Veren, 30 günlük ödeme süresinin sonunda takibe konu kira alacağı ödenmemiş ise 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi’ne başvurarak tahliye talep edebilecektir.

Kiracı 7 gün içinde takibe itiraz etmiş ise takip durur.

a) Kiracı “kira sözleşmesi yönünden” ödeme emrine itiraz etmiş ise (yani, alacaklı Kiraya Veren ile arasında kira ilişkinin bulunduğunu açık ve kesin olarak reddetmiş ise), Kiraya Veren kira sözleşmesini mahkemede ispat etmekle yükümlüdür.

• Kira sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş veya sözlü şekilde yapılmış ise, Kiraya Veren genel mahkemelerde kira bedelinin ödenmesi ve tahliye davası açabilir. Borçluya gönderilmiş ihtarlı ödeme emri ihtar yerine geçer.
• Kira sözleşmesi noterce düzenlenmiş veya onaylanmış ise, kiralayan İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep edebilir. Kiracı da itirazını yalnızca yazılı ve noterlikçe tasdikli belgelerle ispatlayabilecektir.

b) Kiracı tarafından “kira sözleşmesi dışında itiraz edebilecek hususlar” ise kira bedelinin ödendiği, kiracıya süre verildiği, vb. şeklinde olabilir. Bu durumda, Kiraya Veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini talep eder. Borçlu kiracı ileri sürdüğü itiraz sebeplerini noterlikçe düzenlenmiş, noterlikçe onanmış, alacaklı Kiraya Veren tarafından kabul edilmiş bir belge ya da resmi dairelerin veya yetkili makamların verdiği bir makbuz veya belge ile ispat etmek zorundadır.

Tahliye talepli olarak başlatılan icra takiplerinde, kiracı tarafından icra takibine itiraz edildiğinde takibin devamı için İcra Mahkemeleri nezdinde açılması gereken itirazın kaldırılması davaları bakımından arabuluculuk dava şartı niteliğinde değildir.

Görevli ve yetkili İcra Mahkemesi, icra takibinin başlatıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir ve bu mahkemede itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.

İcra Mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararına karşı temyiz yolu açıktır. Fakat temyiz takibi durdurmaz. Kiracı, 3 aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak tahliye kararı için icra kararının ertelenmesini talep edebilir.

Kararın icra edilmesi için kesinleşmesine gerek olmayıp, tahliye için kararın borçlu Kiracı’ya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün beklenir. Bu süre sonunda Kiraya Verenin talebi ile Kiracı taşınmazdan İcra Dairesi tarafından zorla çıkarılır.